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房企资金链紧张难缓解 开发贷、公司债放缓ABS提速

  在“去杠杆”和“房住不炒”政策基调下,房企融资或将继续处于寒冬。

  “目前房企紧张的资金链很难有大的变化,上半年房地产类开发贷款余额止跌回升,下半年可能增速重新放缓。”一位大型房企融资人士表示。

  近期,市场普遍预期下半年财政政策将继续发力,基建或将迎来爆发。不过,房地产融资渠道受限,融资利率高企。

  房地产企业的策略,一方面提高周转率、快速回笼资金。另一方面,多元化拓展融资渠道,ABS融资成为重要渠道之一。

  不过,8月6日,天房集团一笔购房尾款ABS被中诚信列入信用评级观察名单。ABS融资需关注企业杠杆,基础资产现金流的回收及相应增信措施。

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  房企资金链紧张难改善

  一位券商首席分析师表示,从近期政策基调看,下半年将以稳定为主,稳增长将成为要求,呈现出“松货币、宽财政、抬基建”的特征,预计央行还将降准1-2次,社会融资规模增速仍可能难以回升。无论是加大信贷投放、还是资管新规中公募可以对接部分非标,对于基建是利好的。

  此前,21世纪经济报道独家报道,监管窗口指导部分信托公司等金融机构,在符合资管新规和执行细则的条件下,加快项目投放。不过,在“房住不炒”政策基调下,房地产类业务不会放松调控。

  另一地产私募人士认为,从数据看,土地供应和成交已经连续两个月回落,如果继续回落,惠州市癫痫病治疗官网意味着开发商扩张拿地的本轮周期告一段落。一些明星地产企业已经出现了战略收缩倾向,随着这些三四线房企拿地增速的放缓,可能将导致整体的土地市场开始进入下行通道,也将对远期的地产投资产生负面影响。

  前述地产业内人士表示,这意味着客户贷款购房的难度和成本也将继续增加。客户购房首付比例、利率、首付资金来源审查、客户资质审查将进一步上涨和收紧。

  地产融资为何紧张

  房地产融资渠道受限,开发贷额度紧张,导致融资利率高企。

  有开发商人士称,去年8%-9%的融资成本,今年已经涨到了13%甚至更高。另有信托人士称,近期地产类信托利率已达14%治青少年癫痫的医院-15%。甚至不良资产管理公司也加入了进来:“一二线住宅类项目成本13%-15%左右,走非金不良模式,资金规模和用途不限制。”

  8月7日,保利地产申请在上交所发行150亿元“小公募类”。不过,今年5月以来,多笔房地产公司债中止审查。如碧桂园200亿元(其中150亿元用于长租公寓建设)、富力地产60亿元、花样年50亿元的租赁住宅专项债券、深圳市龙光控股35亿元住房租赁专项公司债券、雅居乐控股80亿元私募公司债、合生创展100亿元小公募公司债。

  不过,境外融资通道仍然放开,近期,禹洲地产发行3年期4.25亿美元7.9%票据,远洋集团发行3年期7亿美元浮动利率有担保票据,利率按三个月美元Libor+2.3%小儿癫痫可以治好吗,及5年期20亿元人民币4.7%公司债券。融创中国和中国奥园也分别发行了美元票据。

  有债券业内人士表示,地产开发商融资紧张,“去杠杆”是当前的大背景。今年4月以来,200多只、上千亿债券取消或推迟发行,债券融资难度增加波及地产行业。“资管新规”落地后,“非标”通道变相接济开发贷被限制。特别是,房企高周转模式下,杠杆率一直居高不下。

  在“去杠杆”和“房子是用来住的、不是用来炒的”政策基调下,房企融资或将继续处于寒冬。

  房地产企业的策略,一方面提高周转率、快速回笼资金。另一方面,多元化拓展融资渠道,比如“以租赁之名”发行资产证券化产品和借道房地产信托等。

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